Kanzlei Königstraße – Ihre Rechtsanwälte und Steuerberater in Stuttgart

Unser Anwalts- und Steuerberaterteam besteht aus Spezialisten in Ihren jeweiligen Fachgebieten. Gerne übernehmen wir Terminsvertretungen vor allen Stuttgarter Gerichten und in der Umgebung. Terminvereinbarung unter 0711/ 24838300711/ 2483830 oder über unser Online-Formular.

Bitte beachten Sie: Unsere Kanzlei schließt ganztags vom 24.12.2019 bis zum 27.12.2019 und am 31.12.2019.

Rechts-News

November 2019

Mietrecht: Kündigungsschutzklausel beim Verkauf einer kommunalen Immobilie ist gültig

Mit einer aktuellen Entscheidung stärkte der BGH das Kündigungsschutzrecht von Mietern (BGH VIII ZR 109/18, Urteil vom 14.11.2018).

Im vorliegenden Fall besaß die Stadt Bochum ein Zweifamilienhaus, in dessen Einliegerwohnung seit 1981 dieselben Mieter wohnten. Das Haus wurde 2012 an Privat verkauft. In den notariellen Kaufvertrag wurde explizit ein lebenslanges Wohnrecht für das Mieter-Ehepaar eingetragen. Die Wohnung dürfe auch nicht wegen Eigenbedarf verkauft werden; auch nicht, wenn der Verkauf für eine wirtschaftliche Verwertung notwendig wäre. Einziger Kündigungsgrund wäre ein „vertragswidriges Verhalten“ der Mieter.
Drei Jahre später kündigte der neue Vermieter trotzdem den Mietvertrag, gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, denn er sah den Zusatz im Kaufvertrag als unwirksame „Allgemeine Geschäftsbedingung“ an.  Die Mieter gingen vor Gericht. Und bekamen Recht. Die Richter argumentierten: Beim Zusatz im Kaufvertrag handle es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter, der den Mietern eigene Rechte einräume. Der neue Besitzer der Immobilie sei durch diesen bestehenden Vertrag nicht ungebührlich benachteiligt.

Als Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in der Kanzlei Königstraße rät Samir Talic seinen Mandanten dringend: Prüfen Sie sehr genau, bevor Sie eine vermietete Immobilie kaufen.
Sie müssen nicht nur die Immobilie selbst unter die Lupe nehmen, sondern auch bestehende Mietverträge am besten von einem Juristen beurteilen lassen, damit es für Sie kein böses Erwachen gibt.

Oktober 2019

Wichtiges Urteil im Mietrecht: Gültigkeit einer Eigenbedarfskündigung muss im Einzelfall beurteilt werden

Der Bundesgerichtshof befasste sich aktuell mit der Eigenbedarfskündigung (AZ VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17, Urteile vom 22.05.2019).
Bisher gültige Rechtsauffassung ist die, dass die langjährige Mietdauer und das hohe Alter der Mieter eine Kündigung unwirksam machen können, da es den Bewohnern unter Umständen nicht zumutbar ist, ihre gewohnten Strukturen aufzugeben.
Der Bundesgerichtshof widersprach nun dieser eher pauschalen Rechtsprechung nach Fallgruppen und legte fest, dass künftig immer nur der Einzelfall beurteilt werden dürfe.

Der verhandelte Härtefall:  Ein Ehepaar wohnte mit volljährigem Sohn und dem Bruder des Hauptmieters seit neun Jahren in einer Doppelhaushälfte. Der Mietvertrag wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Besitzerin wollte mit ihrem Ehemann selbst dort einziehen, um ihre in der Nähe wohnende pflegebedürftige Großmutter versorgen zu können.

Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht. Grund: Der Bruder des Hauptmieters sei schwer krank. Er leide unter anderem an Schizophrenie, Alkoholismus und Demenz, weshalb er Pflegestufe II habe. Ein Umzug sei ihm aus psychiatrischer Sicht nicht zuzumuten, da sich durch einen Umzug sein gesundheitlicher Zustand verschlechtere.
Die Richter am BGH forderten ein ausführliches Sachverständigengutachten (§ 144 Abs. 1 S. 1 ZPO). Erst wenn dieses vorliege, könne eine gültige Entscheidung getroffen werden, ob die Kündigung der Mietsache wirksam sei. Ein Sachverständigengutachten müsse detailliert Auskunft darüber geben, welche gesundheitlichen Folgen ein Umzug für die betroffene Person habe und mit welcher Wahrscheinlichkeit die Gesundheitsverschlechterung einträte. Außerdem müsse der Eigenbedarfsanspruch genau geprüft werden.

Die Folge dieses Urteils: Künftig werden sich Mieter, die einer Eigenbedarfskündigung widersprechen wollen, auf gesundheitliche Folgeschäden einer solchen Kündigung berufen können. Dafür werden sie ein Attest vorlegen, das – so die Befürchtung vieler Vermieter – auch aus Gefälligkeit verfasst sein könnte. Jeder Einzelfall muss genau geprüft werden – was das ganze Procedere natürlich in die Länge zieht.

Wenn Sie planen, eine bewohnte Immobilie zu erwerben, um dann – nach einer Eigenbedarfskündigung – selbst darin wohnen zu können, sollten Sie sich juristisch vorab beraten lassen, ob Sie eine Kündigung überhaupt rechtsgültig aussprechen können. So gilt beispielsweise eine Sperrfrist von drei Jahren, wenn die Mietsache beim Verkauf der Immobilie bereits vermietet war.

Falls Sie von einer Eigenbedarfskündigung betroffen sind und Widerspruch dagegen einlegen wollen, sind Sie ebenfalls gut beraten, sich Unterstützung durch einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt zu holen. Es gilt, bestimmte Fristen einzuhalten und Ihren Fall so detailliert wie möglich darzulegen.

In unserer Kanzlei in Stuttgart ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Samir Talic spezialisiert auf Fälle zum Thema Kündigung und Räumung aus dem Mietrecht und unterstützt Sie gerne bei Ihrem Anliegen. Vereinbaren Sie einen Termin!

September 2019

Arbeitgeber muss Arbeitnehmer auf Urlaubsanspruch hinweisen

Das Bundesarbeitsgericht befasste sich aktuell mit der Frage, ob ein Arbeitgeber seine Mitarbeiter explizit darauf hinweisen müsse, welchen Urlaubsanspruch sie haben.
Ja, dazu ist er verpflichtet – so die Richter in Erfurt (9 AZR 423/16, Urteil vom 19.02.2019).

Die Rechtslage bisher: Der gesetzliche Mindesturlaub muss innerhalb eines Kalenderjahres angetreten werden. Diese Frist kann aber unter gewissen Voraussetzungen bis Ende März des Folgejahres verlängert werden. Wenn die Urlaubstage danach nicht genommen wurden, erlischt der Anspruch des Arbeitnehmers. Der Arbeitgeber ist nicht verpflichtet, seine Mitarbeiter auf deren Urlaubsanspruch hinzuweisen.

Diese Rechtspraxis widerspricht dem Europarecht. Dies hat der EuGH bereits im November 2018 entschieden (AZ C-684/16).

Von großer Tragweite für die unternehmerische Praxis ist in Folge dieses EuGH-Urteils das aktuelle Urteil des Bundesarbeitsgerichtes: Der Urlaubsanspruch erlischt nur dann, wenn der Arbeitgeber seinen Mitarbeiter explizit und in völliger Transparenz auf den Urlaubsanspruch hingewiesen hat, dieser somit in die Lage versetzt wurde, in Kenntnis aller relevanter Umstände frei darüber zu entscheiden, ob er seinen Urlaub in Anspruch nimmt. Zudem muss der Arbeitgeber den Mitarbeiter auch über die Folgen einer Nicht-Inanspruchnahme – nämlich den endgültigen Verlust der Urlaubstage – hingewiesen haben.

Das Bundesarbeitsgericht legte außerdem fest, dass diese Regelung rückwirkend gelten soll. Wenn also seither Urlaubstage „verfallen“ sind und nachweislich keine Belehrung des Arbeitgebers stattgefunden hat, können diese Tage rückwirkend und zusätzlich zu den regulären Urlaubstagen in Anspruch genommen werden.

Dieses Urteil hat zu großen Unsicherheiten seitens der Unternehmer geführt, wie sie in ihrer Informationspflicht in der Praxis nachkommen sollten. Wann und in welcher Form müssen sie ihre Arbeitnehmer informieren?

Zunächst muss die Information an die Arbeitgeber einmal jährlich in schriftlicher Form erfolgen. Der ideale Zeitpunkt hierfür ist der Beginn des neuen Kalenderjahres, denn dann ist sichergestellt, dass die Arbeitgeber alle 12 Monate für ihre Urlaubspläne nutzen könnten. Die Arbeitnehmer müssen erfahren, wie viele Tage Urlaub ihnen im aktuellen Jahr zustehen. Diese Mitteilung muss eine Aufforderung des Arbeitgebers enthalten, den Urlaub rechtzeitig anzumelden und grundsätzlich auch im aktuellen Kalenderjahr zu nehmen. Wichtig: Jeder Mitarbeiter muss individuell benachrichtigt werden. Ein gesondertes Schreiben kann z.B. der Gehaltsabrechnung beigelegt werden, muss aber für den Arbeitnehmer deutlich von dieser zu unterscheiden sein.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben – sei es als Arbeitgeber oder als Arbeitnehmer – wenden Sie sich in unserer Kanzlei in Stuttgart gerne an die Rechtsanwältin Anna Schuhmacher. Vereinbaren Sie einen Termin!

September 2019

Größere Geldgeschenke an den Schwiegersohn/die Schwiegertochter in spe müssen unter Umständen bei einer Trennung zurückgezahlt werden!

Der Bundesgerichtshof befasste sich aktuell mit der Frage, ob jemand, der in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft lebt und der ein größeres Geldgeschenk von den Eltern seines/r Lebensgefährten/-in annimmt, dies bei der Trennung zurückzahlen muss.
Ja, das ist so – urteilten die Richter. Zumindest einen Teil können die Schenkenden zurückverlangen (AZ X ZR 107/16, Urteil vom 18.06.2019).

Wie war der Sachverhalt im konkreten Fall?
Ein Paar lebte schon seit 2002 zusammen. 2011 kauften die Partner gemeinsam eine Immobilie, die sie auch selbst bewohnten. Zur Finanzierung schossen die Eltern der Frau mehr als 100.000 Euro zu. Zwei Jahre später ging die Beziehung auseinander. Die Eltern forderten die Hälfte des Geldes vom ehemaligen Partner ihrer Tochter zurück. Zu Recht, so die Karlsruher Richter. Sie argumentierten: Die Eltern hätten nur deshalb so viel Geld beigesteuert, weil sie geglaubt hatten, die Immobilie sei von dem Paar langfristig nutzbar. Dies war ein Irrtum. Für die Richter machte es keinen Unterschied, ob das Paar verheiratet war oder nicht.

Wir raten dringend dazu, in einer solchen Situation – auf jeden Fall vor dem Kauf einer gemeinsamen Immobilie oder einer anderen großen Anschaffung – eine rechtssichere Vereinbarung zu treffen, die im Falle einer Trennung klare Verhältnisse schafft.

In der Kanzlei Königstraße in Stuttgart sind der Fachanwalt für Familienrecht Tobias Rist bzw. die Rechtsanwältin Marlene Giray-Scheel Ihre kompetenten Ansprechpartner.
Sie beraten und unterstützen Sie gerne!

August 2019

Kanzlei Königstraße erhält renommierte internationale Auszeichnung

Wir freuen uns, dass die Kanzlei Königstraße vom Corporate LiveWire Magazine, einer international renommierten Zeitschrift mit Sitz in Birmingham, zur Anwaltskanzlei des Jahres – Deutschland gewählt wurde!

Für die über 40 verschiedenen LiveWire-Awards nimmt die unabhängige Jury aus Spitzenvertretern der Wirtschaft und Medien fast 9.000 Unternehmen weltweit unter die Lupe und zeichnet die herausragendsten Unternehmen in verschiedenen Bereichen aus. Dabei liegt der Fokus darauf, wie innovativ und zukunftsweisend ein Unternehmen arbeitet und ob es seinen Kunden einen exzellenten Service bietet.

Warum fiel die Wahl der Jury auf die Kanzlei Königstraße?

Ausschlaggebend für den Platz 1 waren folgende Kennzeichen: Die hohe fachliche Spezialisierung der Anwälte/-innen in der Kanzlei; zahlreiche Publikationen, die in der Fachwelt Beachtung fanden; das Engagement, speziell von Rechtsanwalt Steffen Köster, für die internationale Vernetzung mit Berufskollegen; eine rege Vortragstätigkeit der Anwälte/-innen; zahlreiche relevante Gesetzeskommentierungen zum BGB … und nicht zuletzt die hohe Mandantenzufriedenheit, die sich in zahlreichen positiven Bewertungen widerspiegelt.

  • Kanzlei
  • Team
  • Fachbereiche
  • Services
  • Karriere
  • Kontakt
  • Kanzlei Königstraße Köster & Kollegen Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater hat 4,85 von 5 Sternen | 199 Bewertungen auf ProvenExpert.com