Wohneigentum schon zu Lebzeiten an die Erben übertragen: der Nießbrauch

Als „Nießbrauch“ bezeichnet man das umfassende Nutzungsrecht an einem Eigentum – sei es an einer Immobilie, an Grundstücken oder auch an anderen Vermögenswerten (§ 1030 BGB).
Häufig findet der Nießbrauch im Zusammenhang mit erbrechtlichen Verfügungen rund um das Wohneigentum Anwendung.
Wie sieht das konkret aus? Als Eigentümer einer Immobilie kann ich jemandem, z.B. meinen Kindern, die Immobilie schenken und mir selbst ein Nießbrauchsrecht einräumen. Das Nießbrauchsrecht sollte dann notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Es erlischt üblicherweise mit meinem Tod.
Ich habe weiterhin das volle Nutzungsrecht an der Immobilie: Ich darf im Haus wohnen bleiben, könnte es aber auch vermieten und die Mieteinnahmen vollständig dafür nutzen, um z.B. meinen Platz im Seniorenheim zu finanzieren. Ich kann in dem Vertrag zur Nießbrauchbestellung entscheiden, ob ich oder meine Kinder künftig die Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, beispielsweise die Modernisierung der Heizungsanlage, finanzieren sollen.
Vorteil für meine Kinder: Es fällt im Erbfall keine Erbschaftsteuer für die Immobilie an, da das Eigentum bereits übergegangen ist und der Nießbrauch im Todeszeitpunkt endet. Die schenkungssteuerrechtlichen Freibeträge werden optimal ausgenutzt, da der Nießbrauch den Wert der Immobilie im Schenkungszeitpunkt verringert. Meine Kinder müssen die Unterhaltskosten für die Immobilie, z.B. Strom, Wasser, Abfallkosten, Grundsteuer und Gebäudeversicherungskosten sowie kleinere Schönheitsreparaturen, übernehmen und nehmen künftig die Eigentümerversammlungen wahr.
Es können von allen Regelungen abweichende Vereinbarungen getroffen werden. Dies kann ich individuell mit meinen Kindern festlegen.
Aufgrund der Vielzahl an Gestaltungsmöglichkeiten ist es sehr ratsam, für die individuelle, rechtssichere Ausgestaltung einer Immobilienschenkung und einer Nießbrauch-Vereinbarung einen spezialisierten Anwalt zu Rate zu ziehen.

Rechtsanwalt Steffen Köster in der Kanzlei Königstraße ist Fachanwalt für Erbrecht und hat langjährige Erfahrungen im Bereich des Immobilienrechts. Auf der Plattform Immoportal veröffentlicht er regelmäßig Fachartikel zu diesen Themen. Zum Nießbrauch finden Sie HIER ausführliche rechtliche Informationen.