Ist eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn die Gewerbefläche kleiner ist als angenommen?

Wenn eine Gewerbefläche nach genauer Überprüfung tatsächlich kleiner ist als es im Mietvertrag angegeben wurde – kann dann in jedem Fall eine Mietminderung verlangt werden?
Diese Frage wurde am Bundesgerichtshof verhandelt. Das Urteil: Die entscheidende Grenze liegt bei 10%. Wenn also eine Gewerbemietfläche um weniger als 10% „falsch“ angegeben wurde, bedeutet dies keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung und ist deshalb auch kein Grund, eine Mietminderung zu fordern. Ob es sich im Einzelfall dann vielleicht doch um eine Gebrauchsbeeinträchtigung handelt, hängt vom Gebrauch der Fläche ab: Wenn der Gebrauch durch die kleinere Fläche erheblich beeinträchtigt ist und der Mieter dies schlüssig belegen kann, dann darf er sehr wohl eine Mietminderung einfordern.
Wenn die Mietfläche hingegen um mehr als 10% falsch ausgewiesen wurde, muss der Mieter keinen Beweis liefern, dass die Mietsache erheblich beeinträchtigt ist. In einem solchen Fall ist eine Mietminderung selbstverständlich (BGH, AZ XII ZR 40/19, Urteil vom 25.11.2020).
Im konkreten Fall war es um eine Ballettschule gegangen, die bereits längere Zeit eine Fläche von rund 300 qm gemietet hatte. Durch eine Umbaumaßnahme kam ans Licht, dass die Fläche etwa 10 qm kleiner war als angenommen. Die Leiterin der Ballettschule verlangte einen Mietnachlass von 10%. Ihre Klage wurde abgewisen, denn – so die Richter – es handle sich zwar um einen Mangel an der Mietsache, aber die Tauglichkeit der Immobilie sei durch diesen Mangel nicht beeinträchtigt.

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