Bau- und Architektenrecht in Stuttgart

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Steffen Köster

Bauvorhaben und Altbausanierungsmaßnahmen, insbesondere diejenigen aufgrund der neu gefassten Energiesparverordnung, bedürfen einer sorgfältigen Planung und Durchführung. Schließlich handelt es sich um eine Investition, die sich auf lange Sicht rechnen muss.

Nicht selten ist der Bauherr mit unerwarteten Problemen konfrontiert: Der Bau verzögert sich, versprochene Sicherheiten werden nicht richtig geleistet, schon bald zeigen sich Mängel oder es tauchen Rechnungen in ungeahnter Höhe auf. Architekten und Werkunternehmen weisen dann nicht selten die Schuld von sich und verweisen auf das Versagen von Subunternehmern, dubiose Preisvereinbarungen, Nachträge und komplexe Klauseln im Bürgerlichen Gesetzbuch und der VOB/B.

Gleichwohl müssen Architekten, bzw. Bau und Sanierungsfirmen nach der Einreichung einer Schluss- oder Abschlagsrechnung feststellen, dass der Bauherr nicht zahlt. Auf Nachfrage sieht man sich Behauptungen gegenüber gestellt, die erbrachte Leistung wäre so nicht vereinbart gewesen, ohnehin mangelhaft, zudem gebe es Liquiditätsschwierigkeiten.

Wir beraten und unterstützen darüber hinaus in Fällen von Schäden durch Erdwärmebohrungen.

Wir beraten und vertreten Bauherren, Architekten, Baufirmen und Handwerker zur Vertragsgestaltung, juristische Baubetreuung sowie im Konfliktfall. Sollte es notwendig sein, setzen wir die Rechte unseres Mandanten gerichtlich durch.

Altbausanierung, Energiesparverordnung

Seit dem 01.01.2009 gilt die neue Energiesparverordnung in Deutschland. Seither sind Eigentümer verpflichtet, alte Heizungsanlagen zu sanieren sowie Wärmedämmungsmaßnahmen durchzuführen.

Aus diesem Grund, sowie wegen der steigenden Energiepreise ist mit einer Auftragswelle in Deutschland zu rechnen. Doch ist auf Seiten von Werkunternehmer und Eigentümer Vorsicht geboten.

Häufig sind die Eigentümer, insbesondere Wohnungseigentümergemeinschaften, nicht auf die neue Verpflichtung vorbereitet. Sanierungsmaßnahmen werden daher häufig mit wackeliger Bonität in Auftrag gegeben. Das seit dem 01.07.2007 geltende neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet die Eigentümer nunmehr nicht mehr als Gesamt-, sondern nur noch als Bruchteilschuldner. Die Vergütungsansprüche des Handwerkers sind somit häufig nur schwer durchsetzbar.

Auch neigen Eigentümer in Anbetracht einer behördlichen Verpflichtung zu voreiligen Schritten. Viele Unternehmer versuchen, die Notlage des Eigentümers mit überteuerten Preisen auszunutzen. Die Ausführung ist in ebenso vielen Fällen dürftig und entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen.

Für Bauunternehmen gestalten wir Verträge, die deren Vergütung im Rahmen der gesetzlichen Grenzen individuell je nach Vertragspartner bestmöglich sichern. Sofern notwendig verfolgen wir deren Rechte.

Für die Eigentümer bieten wir Beratung zur Vertragsgestaltung sowie über die gesetzlichen Anforderungen an Altbauten. Zudem betreuen ihre Gewährleistungsrechte gegenüber dem Bauunternehmen.

Bauverzögerung

Eine Verzögerung eines Bauvorhabens kann für den Bauherrn verheerend sein. Der Betrieb kann nicht aufgenommen werden, dennoch fallen laufend Betriebskosten an. Der Mieter des Objekts droht sofort mit Kündigungen und astronomischen Schadensersatzforderungen.

Ebenso ist die Verzögerung für das Bauunternehmen nicht folgenlos, da z.B. ein Trockenbauer seine Trennwände wegen des fehlenden Untergrundes nicht montieren kann und deswegen seinerseits unnötige Fahrtkosten und Gehälter einbüßt.

Eine drohende Verzögerung ist oft schon im Voraus erkennbar. Wir beraten Bauherren, Architekten und Bauunternehmen, wie in diesem Fall am besten zu reagieren ist und setzen diesbezüglich ihre Rechte durch.

Sicherheiten

Im Werkvertrag ist der Werkunternehmer vorleistungspflichtig, d.h. er muss Arbeitskraft Material investieren, kann aber erst nach Abnahme bzw. Schlussrechnungsstellung des Werkes seinen Lohn verlangen. Der Werkunternehmer hat daher ein besonderes Interesse daran, sicherzustellen, dass er seinen Werklohn nach Fertigstellung auch erhält und nicht das Risiko einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit des Auftraggebers trägt.

Um sich gegen dieses Risiko zumindest teilweise abzusichern kann der Unternehmer eine Anzahlung vom Besteller verlangen. Sofern bei der Erstellung des Werkes Sachen des Bestellers in seinen Besitz gelangen, hat der Werkunternehmer hieran ein Pfandrecht (Werkunternehmerpfandrecht). Bauunternehmer können eine Sicherungshypothek am Baugrundstück des Auftraggebers eintragen lassen oder, sofern der Besteller nicht Eigentümer des Grundstücks ist, eine sonstige Sicherheitsleistung des Bestellers fordern.

Des Weiteren regeln die VOB/B und das Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen Sicherungsmöglichkeiten. Der Besteller kann eine Gewährleistungsbürgschaft sowie unter Umständen eine Ausführungsbürgschaft verlangen. Die Sicherheiten sind unabhängig von Mängelrechten zu leisten und isoliert einklagbar.

Gerade wenn auf Anfrage eine Sicherheit nicht geleistet wird, besteht die Gefahr der Zahlungsunfähigkeit des Vertragspartners. Insbesondere in diesen Fällen ist die Sicherheit unverzüglich gerichtlich geltend zu machen.

Wir beraten Bauherren und Bauunternehmer zur Rechtmäßigkeit einer Sicherungsforderung, sowie gegebenenfalls zur Durchsetzung.

Mängel

Ein Bauvorhaben ist oft sehr komplex, und so können sich im Bauwerk Mängel einschleichen. Was bei Fertigstellung noch einwandfrei aussieht, entpuppt sich später als undichtes Dach, Stellenweise schlecht isolierte Wand, brüchiges Abwasserrohr oder gefährlich verkabelte Elektrik. Diese Mängel zeigen sich oft erst Jahre später nach der Fertigstellung des Gebäudes. Ursachen sind fehlerhafte Planung durch den Architekten, schlechte Verarbeitung bzw. die Verwendung von ungeeigneten, teilweise auch vom Leistungsverzeichnis abweichenden Materialien.

Sofern Mängel nach Abnahme vorliegen hat der Bauherr einen Anspruch auf Nachbesserung. Bis zur Nachbesserung kann ein Teil der Vergütung einbehalten werden. Sollte die Nachbesserung nicht gelingen, kann vom Vertrag zurücktreten werden(im Falle der VOB/B kündigen), die Arbeit von einem anderen Unternehmer fertig stellen lassen und die Kosten vom vorherigen Unternehmer verlangen.

Nach Abnahme des Werkes muss der Bauherr die Mängel grundsätzlich beweisen. Unter Umständen kann der Bauherr sogar bereits vor Abnahme Mängelrechte geltend machen. Häufig empfiehlt sich aus Kostengründen ein sogenanntes selbstständiges Beweisverfahren durchzuführen. Bei Mängeln sind insbesondere die in VOB/B und BGB unterschiedlichen Gewährleistungsfristen zu beachten.

Wenn Sie hierzu Fragen haben, beraten wir Sie gerne.

Rechnungen im Bauwesen

Architekten rechnen grundsätzlich nach einem speziellem Gesetz, der HOAI ab. Sofern dem Bauvertrag die VOB/B zu Grunde liegt, hängt die Fälligkeit des Werklohns des Bauunternehmers von der Einreichung der Abschlagsrechnungen und Schlussrechnung ab. Diese sind prüfbar zu erstellen. Sofern die Rechnung nicht prüfbar ist und der Bauherr dies rechtzeitig rügt, ist die Schlussrechnung nichtig.

An die Prüfbarkeit sind strenge Anforderungen gestellt, da für den Bauherrn die Vereinbarkeit von Leistungsverzeichnis, Nachtragsaufmaß und Rechnung leicht überschaubar sein soll. Nicht selten lassen sich bei der Schlussrechnung Abweichungen vom Leistungsverzeichnis, bzw. den Nachtragsaufmaßen feststellen.

Die Erhebung des Einwands der mangelnden Prüfbarkeit ist aber auch ein beliebtes Mittel, die Fälligkeit der Werklohnforderung zu verzögern und etwaige Prozesse zu verschleppen.

Wir unterstützen den Werkunternehmer bei der Erstellung und Verfolgung seiner Rechnungen, aber auch Bauherren bei der Überprüfung.

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